Derecho Registral Y Notarial 1e166s

INTRODUCCIÓN AL SISTEMA DE LA RESPONSABILIDAD CIVIL PERUANO UNA APROXIMACIÓN

INDICE PREFACIO DEL AUTOR................................................................................5 GLOSARIO.......................................................................................................12 PRIMERA PARTE: DERECHO REGISTRAL CAPÍTULO I: EL REGISTRO 1. Función del Registro: otorgar publicidad para facilitar el conocimiento de las situaciones jurídicas.....................................................15 2. Finalidad del Registro: justicia y seguridad en el tráfico jurídico.....17 3. Definición técnica de publicidad registral............................................23 4. Concepción del Registro: ¿entre verdad oficial o apariencia de verdad?......................................................................................................26 5. Derecho Registral: definición y naturaleza...........................................29 CAPÍTULO II: REGISTRO DE PREDIOS 1. Fundamento del Registro........................................................................31 2. Elementos del Registro............................................................................32 3. La base objetiva del Registro: el predio.................................................32 3.1 Sistemas de folio real y folio personal...........................................32

3.2 El folio real en nuestro sistema......................................................35 3.3 Descripción e identificación del predio........................................36 3.4 Ingreso del predio en el Registro: Inmatriculación.......................39 3.5 Mecanismos de inmatriculación......................................................41 a) Títulos de propiedad con cinco años de antigüedad................41 b) Títulos Supletorios........................................................................43 3.6 Doble inmatriculación....................................................................44 3.7 Modificaciones físicas del predio...................................................48 a) Desmembración o independización...........................................48 b) Acumulación.................................................................................53 c) Declaratoria de Fábrica................................................................58 3.8 Rectificación de áreas......................................................................63 3.9 El principio de tracto sucesivo.......................................................66 4. La base subjetiva del Registro: el titular registral.................................69 4.1 La persona natural como titular registral.....................................69 4.2 La persona jurídica como titular registral....................................74 5. La base material del Registro: los actos inscribibles............................77 5.1 Derechos Reales...............................................................................77 a) Fundamento del derecho real......................................................78 b) Concepto de derecho real............................................................81 c) Notas distintivas del derecho real...............................................84 d) Clasificación de los derechos reales. .........................................87 5.2 Modalizaciones o circunstancias que modifican los derechos reales..................................................................................................89 5.3 Anotaciones Preventivas...................................................................93 a) Bloqueo registral...........................................................................95 b) Medidas judiciales de aseguramiento: anotaciones de demanda y de embargo............................................................97 c) “Anotación preventiva” e “inscripción condicionada”.............103

5.4 Derechos obligaciones, por excepción..........................................105 a) Arrendamiento..............................................................................105 b) Opción............................................................................................107 5.5 Situaciones excluidas del Registro.................................................108 a) Derechos obligacionales...............................................................109 b) Pactos prohibitivos de disponer y gravar...................................112 c) Pactos restrictivos al ejercicio del derecho de propiedad........116 d) Restricciones legales de la propiedad����������������������������������������118 e) La posesión�����������������������������������������������������������������������������������120 6. Eficacia que produce el título inscrito: principio de legitimación.....122 7. Eficacia que produce el título inscrito frente al título no inscrito: la inscripción declarativa o el principio de inoponibilidad................125 7.1 La transmisión de propiedad de bienes inmuebles: el principio consensualístico...............................................................................125 7.2 Desventajas del principio consensualístico....................................128 7.3 Soluciones frente a las desventajas del principio consensualístico: inscripción constitutiva o declarativa............................................129 7.4 Sistema de transferencia y coordinación con la inscripción declarativa (o principio de inoponibilidad)..................................134 8. Eficacia del título inscrito frente a la nulidad o extinción del título previo: el principio registra! de fe pública............................................141 8.1 Definición y fundamento................................................................141 8.2 Requisitos..........................................................................................145 a) Elemento negocial: adquisición válida a título oneroso..........146 b) Elemento objetivo: confianza en el registro..............................148 c) Elemento subjetivo: buena fe del adquirente����������������������������150 d) Elemento de no-contradicción: no debe constar en el registro las causales de nulidad o extinción del título previo............156 e) Elemento de cierre: inscripción del título..................................157 9. Eficacia entre títulos inscritos compatibles: el principio de prioridad...................................................................................................157 9.1 Origen histórico de la prioridad....................................................157

9.2 Concepto estricto de prioridad......................................................160 9.3 Conflicto de prioridad entre el acreedor hipotecario y el acreedor embargante.......................................................................................162 9.4 Conflicto de prioridad entre acreedores hipotecarios................164 9.5 Conflicto de prioridad entre acreedor hipotecario y acreedor anticrético.........................................................................................165 9.6 El caso del privilegio laboral.............................................................166 CAPÍTULO III: REGISTRO DE CONCESIONES PARA LA EXPLOTACIÓN DE SERVICIOS PÚBLICOS 1. Las concesiones y los predios son dos tipos distintos dentro de la categoría genérica de “bien inmueble”..................................................171 2. Las concesiones y los predios generan hojas registrales (partidas) distintas en el Registro de Propiedad Inmueble...................................172 3. El Registro de Concesiones: normativa y reglas aplicables................173 4. Concesiones forestales, de fauna silvestre y para foestación y resforestación............................................................................................177 5. Eficacia de la inscripción.........................................................................178 CAPÍTULO IV: REGISTRO DE SOCIEDADES 1. Antecedentes y situación actual.............................................................181 2. Concepto y función del Registro de Sociedades..................................184 3. Sujetos inscribibles...................................................................................187 4. Actos inscribibles.....................................................................................191 4.1 Tipología de actos inscribibles.......................................................198 4.2 Sectores excluidos del Registro de Sociedades.............................201 4.3 Tipicidad de los actos inscribibles.................................................205 5. Títulos Inscribibles...................................................................................206 5.1 Documento notarial................................................................................209

5.2 Documento judicial...........................................................................210 5.3 Documento istrativo..............................................................210 5.4 Documentos privados.......................................................................214 6. Eficacia de la inscripción.........................................................................214 6.1 Diferencias entre el registro de bienes y el registro de personas.............................................................................................214 6.2 Noción de “tercero” en este Registro.............................................215 6.3 Normativa.........................................................................................217 6.4 Efecto de constitución de la situación jurídica............................219 6.5 Efecto de publicidad de la situación jurídica................................221 a) Publicidad positiva: el hecho inscrito se opone a tercero. Excepciones...............................................................................221 b) Publicidad negativa: el hecho no-inscrito no afecta a tercero. Excepciones...............................................................................224 6.6 Efecto de fe pública: el hecho inscrito se convalida a favor del tercero, a pesar de la nulidad..........................................................229 a) Nulidad del contrato de sociedad...............................................233 b) Invalidez de acuerdos sociales en régimen de impugnación..237 c) Invalidez de acuerdos sociales en régimen de nulidad absoluta.......................................................................................244 d) Hipótesis especiales......................................................................250 e) El principio de fe pública en el Reglamento del Registro de Sociedades..................................................................................251 6.7 Conflictos entre la inscripción y la apariencia: la llamada apariencia contratabulas.................................................................257 7. El tracto sucesivo......................................................................................265 8. La prioridad..............................................................................................272 CAPÍTULO V: REGISTRO DE PERSONAS JURÍDICAS 1. Noción de persona jurídica....................................................................277 2. Función del Registro de personas jurídicas..........................................278

3. Antecedentes del Registro de personas jurídicas y situación actual..280 4. Libro de asociaciones������������������������������������������������������������������������������282 5. Libro de fundaciones...............................................................................294 6. Libro de cooperativas..............................................................................297 7. Libro de comunidades campesinas y nativas.......................................301 8. Actos inscribibles en el Registro de personas jurídicas����������������������303 9. Eficacia de la inscripción.........................................................................305 10. Tracto sucesivo.........................................................................................310 CAPÍTULO VI: REGISTRO DE MANDATOS Y PODERES 1. Actos inscribibles.....................................................................................313 2. Técnica registral��������������������������������������������������������������������������������������315 3. Función del Registro................................................................................316 4. Ausencia de fe pública.............................................................................322 5. Tracto sucesivo.........................................................................................324 5.1 La inscripción previa del poder con respecto a un acto de disposición inscribible.....................................................................325 5.2 La inscripción de revocatoria de poder sin que esté inscrito el apoderamiento previo.....................................................................327 5.3 La complementariedad de inscripciones......................................327 6. Lugar de inscripción�������������������������������������������������������������������������������329 7. El poder irrevocable.................................................................................330 8. El poder para disponer y gravar bienes������������������������������������������������334 CAPÍTULO VII: REGISTRO DE TESTAMENTOS 1. Actos inscribibles.........................................................................................337 2. Técnica registral............................................................................................340

3. Función del registro.................................................................................342 4. Lugar de inscripción................................................................................344 5. Tracto sucesivo.........................................................................................345 5.1 La inscripción previa del testamento con respecto a un acto de disposición inscribible��������������������������������������������������������������������345 5.2 La inscripción de revocatoria sin que esté inscrito el testamento.........................................................................................346 5.3 La complementariedad de inscripciones���������������������������������������347 CAPÍTULO VIII: REGISTRO DE SUCESIONES INTESTADAS 1. Actos inscribibles.....................................................................................349 2. Técnica registral.......................................................................................351 3. Función del registro.................................................................................351 4. Lugar de inscripción................................................................................353 5. Vinculación del Registro de sucesiones intestadas con el de Testamentos���������������������������������������������������������������������������������������������353 CAPÍTULO IX: REGISTRO PERSONAL 1. Actos inscribibles.....................................................................................355 2. Técnica registral.......................................................................................358 3. Función del registro.................................................................................359 3.1 Función del registro en caso de incapacidades............................359 3.2 Función del registro en caso de ausencia......................................361 3.3 Función del registro en caso de separación de patrimonios y sustitución del régimen patrimonial.............................................362 4. Lugar de inscripción................................................................................365 5. Registro Personal y Registro de Estado Civil.......................................365

SEGUNDA PARTE: DERECHO NOTARIAL CAPÍTULO I: INTRODUCCIÓN AL DERECHO NOTARIAL Y FUNCIÓN NOTARIAL 1. Necesidad social del notariado...............................................................369 2. Concepto de derecho notarial y función notarial................................372 3. El documento notarial: actum y dictum...............................................374 4. El agente de la función notarial (el notario).........................................375 5. La fe pública: notarial, judicial y istrativa..................................377 6. Origen y evolución histórica del notariado latino...............................380 7. El Notariado en el Perú...........................................................................383 8. Los sistemas notariales............................................................................390 9. Unión Internacional del Notariado Latino...........................................391 CAPÍTULO II: INSTRUMENTOS NOTARIALES 1. Teoría del Instrumento............................................................................395 2. Instrumentos notariales�������������������������������������������������������������������������397 3. El protocolo notarial................................................................................399 4. El archivo notarial y los traslados..........................................................405 5. Valor probatorio del instrumento notarial...........................................407 6. La escritura pública. Típico instrumento protocolar�������������������������408 6.1 Definición y caracteres....................................................................408 6.2 Estructura de la escritura pública..................................................409 a) Introducción de la escritura pública...........................................411 b) Cuerpo de la escritura pública: declaración de voluntad........420 c) Conclusión de la escritura pública..............................................421 7. Los instrumentos extra-protocolares....................................................424

7.1 Definición y modalidades����������������������������������������������������������������������424 7.2 Actas..........................................................................................................425 7.3 Certificaciones..........................................................................................426 CAPÍTULO III: ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA LABORAL 1 . Antecedentes.............................................................................................435 2. Disposiciones generales de la Ley 26662..............................................436 3. Rectificación de partidas������������������������������������������������������������������������439 4. Adopción de personas capaces��������������������������������������������������������������440 5. Patrimonio familiar.................................................................................441 6. Inventarios�����������������������������������������������������������������������������������������������442 7. Comprobación de testamento cerrado..................................................443 8. Sucesión intestada....................................................................................444 CAPÍTULO IV: ASUNTOS NO CONTENCIOSOS DE COMPETENCIA NOTARIAL EN LA LEY DE REGULARIZACIÓN DE EDIFICACIONES 1. Finalidad de la ley....................................................................................447 2. Ámbito material de la regularización de predios.................................448 3. Ámbito temporal de la regularización de predios...............................450 4. Asunto no contencioso de competencia notarial: la prescripción adquisitiva de dominio............................................................................451 5. Asunto no contencioso de competencia notarial: la formación de títulos supletorios.....................................................................................455 6. Asunto no contencioso de competencia notarial: Rectificación de áreas, linderos y/o medidas perimétricas.............................................459 CAPÍTULO V: ESTATUTO LEGAL DEL NOTARIO Y

ORGANIZACIÓN DEL NOTARIADO 1. Definición de notario..............................................................................461 2. Estatuto legal del notario........................................................................63 3. Prohibiciones del Notario.......................................................................467 4. Deberes y Derechos del notario.............................................................469 5. Responsabilidad del notario...................................................................471 6. Organización del Notariado: Colegios de Notarios y Consejo del Notariado..................................................................................................474 BIBLIOGRAFÍA...............................................................................................481