Ensayo De Registral Asiento Registral. 4827

I.

INTRODUCCIÓN

El sistema registral peruano tiene como fuente la ley hipotecaria española; así mismo, sus orígenes en nuestro país se remontan al registro de propiedad inmueble de 1888, por el cual se crea un sistema descentralizado de registros en el cual se inscriben los inmuebles. Actualmente nuestro sistema registral se encuentra a cargo de la SUNART (Superintendencia Nacional de los Registros Públicos) y el Sistema Nacional de los Registros Púbicos, los cuales fueron creados con la Ley 26366 en el año de 1994. En nuestros días, nuestro sistema registral ha logrado un desarrollo tal en lo que respecta a modernidad, siendo que a inicios de ésta se utilizaban libros manuales, y actualmente se hace uso de asientos electrónicos. Este sistema se encuentra regulado en principios registrales, los cuales vienen a ser aquellas directrices, orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema registral. Dentro de estos principios tenemos los siguientes: Rogación, Tracto Sucesivo, Titulación Auténtica,

Legalidad,

Especialidad,

Prioridad

Preferente,

Impenetrabilidad,

Legitimación, Fe pública registral, Prioridad excluyente, Publicidad Registral. Estos principios registrales son de gran utilidad, debido a que facilitan el estudio de la materia, contribuyen a la interpretación y perfeccionamiento de la legislación vigente, sirven de criterio orientador a la jurisprudencia, con una sola palabra se da a conocer una determinada regulación jurídica. No obstante, algunas veces estos principios no son aplicados por los registradores, pues solo toman como base la norma más no los principios. Por ello, nos plantearemos la siguiente pregunta ¿de qué manera operan los principios registrales en nuestro sistema registral peruano? A partir de esta problematización buscaremos demostrar la importancia que tiene los principios registrales en nuestro sistema registral y cómo es que ayudan en la solución de controversias registrales. Inicialmente, conceptualizaremos los términos claves para hacer posible el entendimiento y desarrollo de esta problemática. Posteriormente se analizarán cómo operan cada uno de estos principios en nuestro sistema registral.

Cabe señalar que el tema beneficiará a toda la población estudiantil, pues ofrecerá información amplia y les ayudará a comprender y reflexionar solo el problema en cuestión. II.

ARGUMENTACIÓN

La historia reciente de nuestro país ha puesto de relieve, que la operatividad de los principios registrales en nuestro sistema registral es incipiente, debido a que nuestros registradores no aplican o no dan importancia a estos, sino a las normas que en ocasiones carecen de vacíos legales. En palabras de Rubio (1999) señala que los principios registrales vienen a ser las orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas jurídicas y coadyuvan a su interpretación e integración u orientan la producción legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los principios registrales nos referimos a principios de cuarto nivel, aplicables a nuestro Sistema Registral. Así mismo Torres (s/f) manifiesta que los principios registrales son los que determinan o caracterizan el sistema registral de cada Estado. Es decir, los mismos Principios Registrales no son consagrados en todos los Estados. En cada Estado se consagran distintos principios registrales y de acuerdo a éstos el sistema registral de cada Estado adopta determinados caracteres, y brinda determinadas soluciones a los problemas que se presentan y que no se encuentren regulados en el derecho positivo registral de cada Estado, es decir, son de mucha importancia en la integración del derecho cuando se presentan lagunas del derecho. Los Principios Registrales no están consagrados exactamente de la misma manera en todos los Estados, ni tampoco en todos los Estados tienen el mismo nombre los Principios Registrales. Considero tal como, expresa Rubio que los principios revisten de trascendental importancia en el sistema registral, puesto que funcionan como directrices, lineamientos y sobre todo como un soporte por los cuales los registradores van a poder interpretar de manera adecuada, o en algunos casos ayudarán a dar soluciones antes que un problema se presente o antes que se plantee un supuesto. Así mismo, concuerdo con el autor al referirse a que estos servirán como base en el derecho positivo en el caso de que se presente alguna controversia y que para su solución no se pueda acudir a la normatividad, ya sea porque ésta presenta vacíos legales. En estos casos lo que debe hacer el registrador es aplicar los principios registrales para que la solución que estos den tenga una buena fundamentación. Además se puede decir que éstos sirven como

elementos diferenciadores, pues se caracterizan por distinguir el sistema registral que cada país adopta. Cabe señalar que cada principio tiene sus propias características, para ello es necesario conocer cómo se aplican o como operan en el sistema registral peruano. Los principios que nuestro ordenamiento recoge son los siguientes: Principio de Legalidad, de rogación, especialidad, titulación auténtica, publicidad registral, legitimación, fe pública registral, tracto sucesivo, prioridad excluyente y prioridad preferente. Para tal caso, empezaremos a definir el principio de legalidad, tal como menciona Torres (s/f) por dicho principio el registrador efectúa un examen previo de legalidad a los Títulos en sentido formal y sustancial (es decir, califica el acto y el documento), además comprende la revisión minuciosa de si el acto es inscribible, los obstáculos, la partida o partidas registrales con las cuales se vincula o vinculan el acto que se solicita inscribir y de los antecedentes que obran en el Registro, conforme se precisa en las normas indicadas. Así también el código civil peruano de 1984, en su artículo 2011° establece “Los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulte de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.” Con ello, podemos decir que este principio regula la obligatoriedad de la función de calificación registral por parte de Registrador público, es decir que este tiene que efectuar la calificación registral con mucho detalle y cuidado para que así de por validado o pueda establecer si un título es inscribible o no. No obstante, este principio muchas veces se suele confundir con la función calificadora registral que ejercen los registradores públicos, en ese sentido cabe delimitar o diferenciar ambos términos, la función calificadora tiene un alcance mayor que el principio de legalidad ya que éste supone solo un aspecto de la calificación registral, puesto que en la calificación están comprendidos además del control de la legalidad la determinación de los obstáculos que puedan emanar de la partida (tracto sucesivo, impenetrabilidad y prioridad excluyente) así como de la relevancia registral de la situación jurídica que pretende inscribirse. Así mismo, es necesario mencionar que la calificación registral no es meramente un principio registral, debido a que como ya se había mencionado párrafos anteriores los principios se caracterizan por distinguir un sistema registral de otro; y como vemos, esta función del registrador público no cumple con dicha característica, en ese sentido cabe

decir que solo viene a ser una actividad fundamental del registrador tendiente a determinar o verificar ciertas situaciones jurídicas. Cuando hablamos del principio de legalidad, entonces, nos referimos a la calificación que hace el registrador del título inscribible y no a la relación de éste con el contenido del registro ni a su relevancia o trascendencia respecto de terceros. Dentro del control de legalidad se encuentra la calificación de la validez del acto material que constituye la causa directa e inmediata de la inscripción. Por otro lado, se tiene al principio de rogación que como señala García (1993) es aquel que establece la necesaria instancia o solicitud de los otorgantes de un acto o derecho o de tercero interesado para la práctica por el Registrador Público de los asuntos registrales; salvo mandato legal expreso en contrario. Mientras que, Moisset de Espanés (1994) afirma que el principio de rogación se plasma en las normas que exigen petición de parte interesada para lograr la matriculación del inmueble objeto del derecho real o, posteriormente, obtener la mutación de las situaciones jurídicas reales sea ya se encuentran registradas. Teniendo en cuenta estas dos posturas puedo desprender lo siguiente: que el procedimiento registral solamente puede iniciarse a instancia de parte, mediante solicitud dirigida al Registrador para que éste ponga en marcha el procedimiento registral. Así mismo, puedo decir que la rogación constituye un presupuesto de la calificación Registral, debida a que sin aquella ésta no se produce. Además, determina el momento de inicio de la prioridad. Este principio es importante por su implicancia como impulso inicial del procedimiento registral y sus manifestaciones dentro del mismo. Permite al otorgante o a quien este representa el desistimiento total o parcial de la rogatoria; así como el desistimiento de la apelación (manifestaciones negativas). Igualmente, permite al legitimado a solicitar prórrogas, interponer recursos, realizar subsanaciones y cancelar derechos registrales. Por otra parte, con lo que respecta al principio de especialidad, se encuentra consagrado en el artículo IV del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos del 2001 de la siguiente manera: “Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrirá una sola partida por cada persona natural, en la cual se extenderán los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente,

podrán establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral” Es decir que, al registro deben acceder situaciones y relaciones jurídicas perfectamente determinadas, este principio está relacionado con la necesidad de dar claridad al registro, se orienta a regular el elemento (bien o persona) en función al cual se organizan las partidas regístrales. Por ello se denomina, igualmente, principio de determinación o especificación. En nuestro sistema registral este principio no se limita únicamente al registro de predios, sino que alcanza a la generalidad de los registros. Otro de los principios es el de titulación auténtica, que a decir García (1999) constituye “una primera garantía de legalidad” que persigue el sistema registral al exigir, salvo disposición en contrario, que la inscripción se realice en mérito a instrumento público, vale decir con instrumentos en los que interviene el Notario, profesional del Derecho, o de funcionarios públicos en el ejercicio de sus funciones. Con ello, quiere decir que en algunos casos se requerirá la forma pública o titulación autentica y en otros el documento de fecha cierta, documento privado con firmas legalizadas. Así mismo, el fundamento de este principio se deriva del necesario reconocimiento que la seguridad jurídica no puede conseguirse únicamente mediante un perfeccionamiento del sistema, sino que se requiere, como exigencia básica para la producción de sus efectos de la existencia de documentación autentica. Cabe mencionar que título inscribible es el documento donde consta el acto o derecho inscribible y está constituido por el título material, que es el acto o contrato generador de la situación jurídica objeto de la inscripción; y el título formal está constituido por el conjunto de documentos en donde consta el acto o derecho. Por otra parte tenemos el principio de publicidad registral que tal como señala Delgado (s/f) es aquella exteriorización continua e ininterrumpida de un acontecimiento jurídico que organiza e instrumenta el Estado mediante un órgano operativo, con el fin de generar la cognoscibilidad general a los terceros, creando con ello, la tutela de los derechos y la seguridad en el tráfico de los mismos. Así mismo, este principio está consagrado en nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “Se presume, sin itirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”. Considero que este principio constituye la razón de ser del registro y es uno de los efectos de la inscripción, porque consiste en poner de manifiesto “erga omnes” los

derechos inscritos a los terceros interesados y además la ley declara que nadie puede alegar desconocimiento del contenido del Registro con una presunción de conocimiento Jure et Jure, esto es sin itir prueba en contrario. Además hay que entender a este principio como la exteriorización de situaciones y relaciones jurídicas de modo permanente, continuo y organizado a través del Registro. Su finalidad es proporcionar seguridad jurídica de las situaciones y relaciones jurídicas incorporadas al Registro (seguridad estática) y seguridad en el tráfico (seguridad dinámica) derivado de lo inscrito. El principio de publicidad registral se divide en dos: publicidad material y publicidad formal. La publicidad material, según Torres(s/f) también se le denomina publicidad sustantiva y se refiere al efecto que produce la registración, que es una característica principal de los Sistemas Registrales. Es decir, se refiere al hecho que la registración surte efecto o perjudica a terceros. Por otro lado, a la publicidad formal se le denomina como publicidad procesal y se refiere a la forma como se accede a la información que brinda el registro, es decir se refiere a los certificados y a las manifestaciones, a su vez puede ser directa e indirecta. La publicidad directa se refiere a las manifestaciones y la publicidad indirecta a los certificados puede ser compendiosos o literales. Considero, tal como expresa Torres que la publicidad material es la exteriorización continuada de un hecho, situación o relación jurídica para producir cognoscibilidad general o posibilidad de conocer. Siendo el registro el mecanismo más perfecto de publicidad de bienes de significativo valor y fácil identificación, y que la publicidad formal es aquella que consiste en Posibilidad de conocer los asientos registrales mediante certificación o copia de los documentos depositados en el Registro. También tenemos al principio de legitimidad, según Torres (s/f) manifiesta que este principio tiene por objeto otorgar fuerza legitimatoria a la adquisición que aparece inscrita a favor del titular registral, del acreedor hipotecario, entre otros. En los Sistemas Registrales que consagran este Principio Registral como el Sistema Registral Peruano, la registración surte mayores efectos que en los Sistemas Registrales que no consagran este Principio Registral. El Principio Registral de Legitimación se encuentra consagrado en el artículo 2013 del Código Civil de 1984, que establece: “El contenido de la inscripción se presume cierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez.”

El Principio Registral de Legitimación protege la adquisición de quien adquiere la calidad de Titular Registral y también protege a quien contrata en mérito de lo que aparece en los asientos de registración. Entonces se puede decir que el principio de legitimación está referido a uno los efectos que produce la inscripción: presunción iuris tantum de certeza respecto de su contenido, al que, igualmente, se presume exacto y válido. Así mismo, se puede desprender que esta legitimación puede ser activa cuando está dirigida al titular quien puede actuar conforme al contenido del asiento o pasiva cuanto es un tercero el que valiéndose del contenido de un asiento se relaciona con el titular. Po otra parte está el principio de fe pública registral que según Gordillo (s/f) afirma que en virtud de la fe pública registral, para el tercero, lo que el Registro publica vale, aunque no lo sea, como si fuera la realidad. Positivamente y negativamente: lo que el Registro Publica es como si existiera o fuera cierto presunción, ahora juris et de jure, de exactitud, y lo que en el Registro no aparece, es como si no existiera presunción, ahora indiscutida, e igualmente juris et de jure de integridad registral.” El autor también menciona que dicho principio tiene las siguientes características: Es un estado de desconocimiento de la inexactitud registral, no exige más diligencia al adquirente que la resultante del Registro, la mala fe debe ser demostrada y la buena fe debe ser exigible solo al adquiriente del derecho y no del transmitente y debe existir al momento de la celebración del acto y debe subsistir hasta la fecha de la inscripción del derecho del tercero, las causas de inexactitud no consten en los asientos registrales, se descarta la posibilidad de itir al título archivado. La causa más frecuente de inexactitud es la demanda. Así mismo este principio se encuentra consagrado en el art. 2014 del código civil peruano de 1984, que establece lo siguiente: “el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de las causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro.” De lo dicho por el autor y en concordancia con los que menciona la norma, puedo decir que el Principio Registral de Fe Pública Registral tiene por objeto proteger la adquisición del tercero registral y puede ser suficiente que la adquisición sea a título gratuito, o

requerir que la misma sea a título oneroso como en el caso del Sistema Registral Peruano. Además los requisitos que este principio exige es que no se haya tenido conocimiento de la realidad extraregistral, por ejemplo si existe un proceso judicial de nulidad de compra venta inscrita y se acredita que el adquiriente conocía de la existencia de dicho proceso judicial, no puede ser considerado tercero registral, es decir, en este supuesto este adquiriente no es protegido por el Principio Registral de Fe Pública Registral en el Sistema Registral Peruano y lo mismo sucede en todos los otros Sistemas Registrales en los cuales también se consagre el Principio de Fe Pública Registral a título oneroso. Debe existir un derecho o acto inscrito que contenga una causa de invalidez (nulidad o anulabilidad) o ineficacia (resolución o rescisión), que publicita la existencia de facultades dispositivas para el transferente de un derecho. Dentro de la nulidad debe considerarse la falsedad total o parcial incluyéndose la suplantación de las partes. Un tercero, respecto a la RR.JJ. Que da lugar al acto o derecho inscrito, adquiere un derecho mediante un acto plenamente válido. Ya que la inscripción no convalida nulidades. Este principio va a tener básicamente como finalidad proteger al tercero registral siempre y cuando cumpla con los requisitos exigidos. Dentro del sistema registral también tenemos al principio de tracto sucesivo, el cual es regulado por el Código Civil en su artículo 2015 y sus alcances son propios del registro de predios. Así, se establece que ninguna inscripción, salvo la primera, se hace sin que esté inscrito o se inscriba el derecho de donde emane. Según Diez Picazo (1995) se concibe a este principio como “presupuesto esencial del procedimiento registral” y Manzano (1991) manifiesta que es un “principio de orden registral.” Se trata de que la cadena de transmisiones se produzca de modo continuo, que el historial del predio se produzca ordenadamente. El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenación sucesiva de actos registrados relacionados con un mismo bien o persona natural o persona jurídica. Es decir que implica el encadenamiento sucesivo de las inscripciones, por ejemplo la segunda transferencia no puede inscribirse sin que esté inscrita la primera transferencia en el Registro, salvo que se inscriba aplicando el tracto abreviado. Se le conoce también con el nombre de Principio de Continuidad y también con el nombre de Tracto Continuo. Con este se pretende proteger y asegurar los derechos inscritos, dificultar fraudes y estafas y cerrar, en cuanto sea posible, las puertas del

Registro a los títulos de origen ilegítimo con lo cual se aumenta la confianza en el sistema registral. Este principio permite reflejar en forma completa y exacta la historia jurídica de los bienes inmuebles lo que facilita al Registrador el ejercicio de su función calificadora, puesto que éste tendrá a su alcance los datos para permitir que solamente accedan al registro los actos otorgados por el titular inscrito y para impedir el de los actos que no cumplan con el requisito de la previa inscripción. Otro de los principios es el de Prioridad, Roca Sastre (s/f) precisa que el principio de prioridad es el principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro de la propiedad se antepone con preferencia exluyente o superioridad de rango, a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere sido presentado al Registro o lo hubiere sido con posterioridad aunque dicho acto fuese de fecha anterior. El Principio Registral de Prioridad opera de dos maneras: para excluir derechos y para determinar el rango entre ellos (preferencia entre varios derechos inscritos: embargos, hipotecas, etc). Cuando opera en la primera forma se le denomina Principio de Prioridad Excluente y cuando opera en la segunda forma se le denomina Principio de Prioridad Preferente. Lo cual se desarrolla en los siguientes títulos de manera separada. En mérito a la fecha del ingreso al Registro se determina el rango hipotecario de las hipotecas (Principio de Prioridad Preferente) y se excluyen unas a otras las dobles ventas realizadas respecto del mismo bien inscribible (Principio de Prioridad Excluyente). Cuando existe incompatibilidad absoluta, sustancial o excluyente, eficacia excluyente o preferencia excluyente se denomina Prioridad Excluyente provocando el cierre registral en una determinada partida registral (o en varias partidas registrales), por ejemplo en el caso de la doble compra venta, ya que inscrita una compra venta no es posible inscribir otra del mismo bien efectuada por el mismo propietario. Cuando existe incompatibilidad relativa o eficacia preferente de la prioridad se denomina prioridad preferente y es necesario tener en cuenta el rango registral existente entre los derechos registrados y la superioridad de rango existente entre el primer título inscrito y los posteriormente inscritos (por ejemplo la superioridad de rango existente entre la primera hipoteca inscrita respecto de las hipotecas inscritas con posterioridad), ya que en este supuesto no se provoca el cierre registral, porque inscrito el primer título en la partida registral pueden inscribirse otros títulos que pueden ser otras hipotecas o embargos principalmente.

A partir de estos alcances dado por el autor, cabe distinguir el principio registral excluyente del principio de prioridad preferente. El principio registral de Prioridad se encuentra consagrado en el artículo 2017 del Código Civil Peruano de 1984, el cual establece: “No puede inscribirse un título incompatible con otro ya inscrito, aunque sea de fecha anterior.” Así mismo, tiene como finalidad establecer reglas en caso de derechos reales inscritos y no inscritos y sólo puede ser acogido por los sistemas registrales no constitutivos, porque cuando el sistema registral es constitutivo, no se puede presentar este problema, ya que los derechos reales nacen sólo con la inscripción, y antes de efectuada ésta el derecho real no existe, es decir, en los sistemas registrales constitutivos no existen derechos reales fuera del registro ni aún entre las partes. Este principio registral está consagrado para el supuesto de dos derechos reales en conflicto un derecho real inscrito y otro derecho real no inscrito. Este problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos, porque en dichos Sistemas Registrales los derechos reales nacen con la inscripción en el Registro, es decir, este problema no puede presentarse en los Sistemas Registrales Constitutivos por que en los mismos sólo existen derechos reales inscritos. Este principio registral trae como consecuencia el cierre del registro para cualquier otro título incompatible. Se aplica cuando ya existe un título inscrito y se presenta otro relacionado al mismo inmueble (a la misma partida registral, pero totalmente incompatible con el otro título, digamos la doble venta). Es decir, se aplica de un título inscrito respecto a otro título no inscrito que es incompatible. Por otro lado tenemos al Principio Registral de Prioridad Preferente también llamado principio registral de prioridad de rango, prioridad compatible o prioridad por Rangos. En ese sentido, este principio se aplica generalmente en el caso de gravámenes y medidas cautelares, por ejemplo cuando existen dos hipotecas, tiene prioridad la hipoteca que se inscribió primero frente a la hipoteca que se inscribió después, sin importar las fechas de las escrituras públicas ni tampoco de las minutas. En tal supuesto se encuentra en ventaja el acreedor hipotecario que logró inscribir primero su título. Además, este principio de prioridad preferente origina una posición de desigualdad ya que no se satisface por cuotas a los acreedores sino que existe una posición de primacía de rango de quien o quienes fueron beneficiados con la primera inscripción respecto de los que fueron beneficiados con las siguientes inscripciones.

Es decir que es el principio que reconoce la prioridad de rango respecto de los actos o derechos inscritos, La aplicación de la prioridad en el rango está relacionado con títulos compatibles, en los que la inscripción de unos no determina la imposibilidad de la inscripción del presentado en segundo lugar y los efectos de la inscripción se retrotraen a la fecha y hora del asiento de presentación. Tal como se ha demostrado, cada uno de estos principios registrales cumple una función trascendental en nuestro sistema registral peruano y por tanto deben ser objeto de aplicación para poder solucionar problemas o casos en concreto.

III.

CONCLUSIONES

 Los principios registrales vienen a ser aquellos lineamientos que permitirán al registrador público poder interpretar de una manera adecuada las controversias que se puedan suscitar.  Cada uno de los principios revisten de gran utilidad debido a que sirven como base en caso de que existan vacíos legales en la normatividad, todos ellos tienen distinta forma de aplicación y operatividad en nuestro sistema registral.  Los principios registrales tienen como característica fundamental que permiten distinguir el sistema registral de un país con el de otro.

IV.

BIBLIOGRAFÍA

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